Interview mit Gerhard Hudej: Zinshaus goes Switzerland

Gerhard Hudej ist Spezialist für die Vermarktung von Zinshäusern. Die von ihm geleitete Hudej Zinshausmakler GmbH wurde im Jahr 2012 gegründet und hat mittlerweile Standorte in Wien, Salzburg, Graz und Linz. Im Vorjahr begleitete Hudej mit seinem Team Transaktionen mit einem Gesamtwert von rund 300 Millionen Euro. Nun will er auch Anleger in der Schweiz für das österreichische Zinshaus begeistern – kürzlich wurde eine Niederlassung in Zürich eröffnet.

INARA: Warum wagen Sie den Schritt in die Schweiz?
Gerhard Hudej: Wir wollen mit unserer Niederlassung in Zürich Schweizer sowie internationale Investoren ansprechen und ihnen nahebringen, welche Vorteile das österreichische Zinshaus als Wertanlage bietet. Wir haben deshalb eine eigene Firma gegründet, die Hudej Investment Consulting AG mit Sitz in der Zürcher Bahnhofstrasse. Im Internet ist unsere Schweizer Niederlassung unter www.hudej-invest.ch zu finden. Unsere Expansion wird sich auch für die heimischen Zinshausbesitzer positiv bemerkbar machen, denn wir verbreitern damit die Investorenbasis und eröffnen eine neue Käuferschicht für Objekte in Österreich.

INARA: Warum gerade die Schweiz, wie sehen dort die Rahmenbedingungen aus?
Hudej: Zürich ist einer der wichtigsten internationalen Finanzplätze. Es gibt Schätzungen, dass rund die Hälfte des Welt-Geldvermögens in der Schweiz liegt. Und die Schweizer sind permanent auf der Suche nach neuen interessanten Anlagemöglichkeiten – vor allem im Euro-Raum – weil der Schweizer Franken derzeit stark überbewertet ist und viele Schweizer Banken für Einlagen nicht nur keine Zinsen zahlen, sondern sogar Negativzinsen verlangen.

INARA: Welche Investoren sprechen Sie in der Schweiz konkret an und welche Dienstleistung bieten Sie ihnen?
Hudej: In Zürich sind zunächst Schweizer Investoren unsere Zielgruppe, darunter vor allem vermögende Privatpersonen, Family Offices sowie institutionelle Investoren wie Versicherungen, Banken und Pensionskassen. Unser Angebot soll aber auch internationale Investoren ansprechen, die von Vermögensverwaltern mit Sitz in der Schweiz betreut werden. Sie alle wollen wir davon überzeugen, dass es sinnvoll ist, in österreichische Zinshäuser zu investieren. Für Investoren in der Schweiz treten wir als Full-Service-Anbieter auf: Neben der Vermittlungstätigkeit bieten wir auch das Asset Management rund ums Zinshaus an. Dabei werden wir auch lokalen Support heranziehen und – wie wir das bereits in Österreich tun – mit großer Diskretion agieren. Weder die Verkäufer noch die Käufer von Zinshäusern wollen in der Regel, dass die Transaktionen mit großem Medienecho ablaufen.

INARA: Warum sollten sich Schweizer Investoren ausgerechnet für österreichische Zinshäuser interessieren? Es gibt ja auch in Städten wie Zürich, Basel, Genf usw. solche Objekte.
Hudej: In der Schweiz gibt es auf dem Zinshaus-Markt kaum Bewegung, die Häuser werden über Generationen hinweg weitergegeben und kommen nicht auf den Markt. Das ist in Österreich ganz anders, bei uns tut sich zurzeit sehr viel und es gibt hohe Liquidität. Das Transaktionsvolumen am Zinshausmarkt war in den vergangenen Jahren konstant hoch: 2016 lag es bei mehr als 1,7 Milliarden Euro, insgesamt 689 Objekte wechselten den Besitzer. Bewegung kommt vor allem durch die Erbengeneration in den Markt, die laufend Häuser verkauft und kauft. Eine wichtige Käufergruppe sind auch die mehr als 3.000 österreichischen Privatstiftungen. Fast jede von ihnen besitzt zumindest ein Zinshaus.

INARA: Was genau sind die Argumente, die für ein österreichisches Zinshaus sprechen?
Hudej: Das österreichische Zinshaus bietet die optimale Kombination aus Ertrag und Sicherheit und ist damit eine hochinteressante Alternative zu anderen Anlageformen. Sowohl die Preise als auch die Renditen österreichischer Zinshäuser sind für Schweizer Investoren attraktiv. So liegen etwa die Mieten in Wien im internationalen Vergleich im Mittelfeld. Gleichzeit wächst die Bevölkerung in Wien Jahr für Jahr, der Stadt wird regelmäßig eine hervorragende Lebensqualität bescheinigt. All das ergibt ein erhebliches Zukunftspotenzial sowohl bei den Mieten als auch beim Substanzwert.

INARA: Gibt es weitere Vorteile?
Hudej: Da wären die hohe Rechtssicherheit (Grundbuch) und die teilweise sehr gute Bausubstanz bei Häusern aus der Gründerzeit zu nennen. Die Mieten sind in der Regel indexiert, damit ist der Werterhalt in jedem Fall gegeben. Altmieter zahlen bei uns sehr oft extrem geringe Quadratmeter-Mieten. Wenn die betreffenden Verträge enden, kann die Miete für den nächsten Mieter auf den Richtwert angehoben werden.

Zusätzliche Wertsteigerungen für Zinshäuser ergeben sich durch die Möglichkeit, Flächen an Geschäfte und Büros zu vermieten sowie durch Dachausbauten. Hier herrscht speziell in Wien große Nachfrage. Die Argumente sind überzeugend. Moderne Dachgeschoßwohnungen auf historischen Altbauten unterliegen nicht der Mietzinsbeschränkung durch den Richtwert und sind sehr beliebt. Sie können somit die Rendite einer Liegenschaft deutlich verbessern.

Nicht zuletzt hat der Kauf eines Zinshauses, das über Generationen hinweg besteht, oft auch eine emotionale Komponente abseits von Renditeüberlegungen. Es ist schon vorgekommen, dass ein Käufer sein Zinshaus im wahrsten Sinne des Wortes „umarmt“ hat.

INARA: Bisher haben sich ausländische Käufer kaum für Zinshäuser in Wien oder den Landeshauptstädten interessiert. Woran liegt das und wie kann man das ändern?
Hudej: Der Marktanteil ausländischer Investoren am heimischen Zinshausmarkt wird derzeit auf magere zwei Prozent geschätzt. Das österreichische Zinshaus ist im Ausland schlicht und einfach nicht bekannt. Viele internationale Investoren haben Österreich überhaupt nicht auf dem Radar, unser Mietrecht mit seinen Mietzinsobergrenzen, Richtwerten usw. ist extrem kompliziert. Das alles schreckt ausländische Anleger zunächst ab. Dabei gibt es hier – schon aufgrund der günstigen Preise – langfristig attraktive Renditen mit erheblichem Steigerungspotenzial und hoher Sicherheit. Unsere Aufgabe als Dienstleister ist es, diese Vorteile bekannt und so aus dem österreichischen Zinshaus ein auch international marktfähiges Produkt zu machen.

INARA: Haben Sie über die Schweiz hinaus noch weitere Expansionspläne?
Hudej: Nein, Zürich wird unser einziges Auslandsbüro bleiben. Und wir wollen dort nur österreichische Zinshäuser anbieten, die Vermittlung von Schweizer Objekten peilen wir nicht an. Sehr wohl geplant ist aber, in Österreich weiter zu expandieren. Wir denken daran, zusätzlich zu unseren bestehenden vier Standorten Wien, Salzburg, Graz und Linz mittelfristig Büros in Innsbruck, Klagenfurt sowie Bregenz zu eröffnen.

INARA: Wie agieren Schweizer Investoren im Vergleich zu jenen in Österreich?
Hudej: Schweizer Anlegern ist es wichtig, dass sie lokal betreut werden, sie präferieren einen Schweizer als Gesprächspartner. Bevor sie eine Kaufentscheidung treffen, wollen sie jede Menge an detaillierten Informationen – viel mehr als unsere österreichischen Kunden. Und die Schweizer agieren in der Regel sehr professionell, Interessenten bringen oft ein ganzes Team mit.

INARA: Können Sie in etwa beziffern, wie sich das Geschäft in der Schweiz mittelfristig entwickeln soll?
Hudej: Aufgrund der vielen positiven Eckpunkte (Rendite, Grundbuchssicherheit, einheitlicher Sprachraum etc.) erwarten wir nach sorgfältiger Marktanalyse zur „Kaufkraft Schweiz“ eine Umsatzsteigerung von ca. 1 Milliarde Euro in den kommenden 5 Jahren.

Autorin: Dr. Brigitta Schwarzer

Mehr zu Gerhard Hudej und der Hudej Zinshausmakler GmbH: www.hudej.com