Investitionen in Immobilien

Mag.(FH) Reinhard Prüfert, Geschäftsführung ÖRAG Immobilien Vermittlung GmbH

Für viele Privatpersonen oder deren Privatstiftungen stellt sich die Frage, in welcher Form ein Immobilieninvestment zur Vermögensveranlagung sinnvoll ist und wo auch heute noch zufriedenstellende Renditen erwirtschaftet werden können oder zumindest hochwertige Substanz erworben werden kann, die eine langfristige Wertsteigerung erwarten lässt.

Grundsätzlich bieten sich folgende Möglichkeiten:

• Direkte Investition in eine Immobilie

Pro: Vermögen steht direkt unter Kontrolle, Eigentumsverhältnisse sind klar, Entscheidungshoheit bleibt vollumfänglich erhalten

Contra: komplexe Materie mit hohem Beschäftigungsaufwand (Mietrecht, Baurecht, Steuerrecht, bauliche Instandhaltung- und Instandsetzung, Verwaltungsaufwand)

• Indirekte Investition – Immobilienfonds oder Immobiliengesellschaft bzw. Beteiligungsmodelle

Pro: große Bandbreite an Rendite/Risiko, Alternativen in unterschiedlichen Größenordnungen/Stückelungen, wenig unmittelbarer Beschäftigungsaufwand, je nach Produkt mehr oder weniger fungibel

Contra: wenig oder keine Einflussnahme auf Wertentwicklung bzw. Geschäftsgebarung

Im Folgenden wollen wir die relevanten Rahmenbedingungen eines direkten Immobilieninvestments – insbesondere in ein Mietwohnhaus bzw. Zinshaus kurz darstellen.

Im Gefolge der Finanzkrise, die vor mittlerweile rund zehn Jahren zu massiven Verwerfungen an den Kapitalmärkten geführt hat, haben viele mittel- und langfristig orientierte Anleger begonnen, Vermögenswerte in Sachwerte – allen voran Immobilien –  zu verschieben. Parallel dazu haben die finanzwirtschaftlich motivierten Rettungsmaßnahmen der Notenbanken zu einem historisch niedrigen, teilweise sogar negativen Zinsniveau geführt und die Renditeerwartungen an veranlagtes Kapital entsprechend sinken lassen. Beides hat die Attraktivität von Immobilieninvestments massiv befördert und zu teils enormen Preissteigerungen bei begehrten Objekten geführt.

Diese Rahmenbedingungen haben sich dem Grunde nach nicht verändert, sodass der Markt bei Anlageimmobilien weiterhin hoch attraktiv für Verkäufer ist.

Besonders begehrt bleiben sanierte, voll vermietete Wohnobjekte in zentralen, urban gut aufgeschlossenen Lagen; in diesem Marktsegment übersteigt die Nachfrage das Angebot deutlich und die Preise haben ein Niveau erreicht, bei dem viele Nachfrager nicht mehr kaufen wollen, da die erzielbaren Erträge kaum die langfristige Bewirtschaftung der Immobilie tragen können.

Liegenschaften, die sich für entsprechende Projektentwicklungen eignen und Objekte, die ein attraktives Entwicklungspotential versprechen (z.B. durch Umnutzung, Ausbau oder Erweiterung) bleiben bei Projektentwicklern stark nachgefragt, um diese nach erfolgreicher Entwicklung an entsprechende Endinvestoren verkaufen zu können. Vielfach werden solche Projekte schon weit vor Fertigstellung und Bezug durch die Nutzer an die Endanleger verkauft, welche sich auf diese Weise frühzeitig Objekte sichern wollen.

Wir beobachten, dass viele Anleger – darunter auch zunehmend Private – aufgrund dieser Situation auf andere Immobilien-Assetklassen (Büro- oder Handelsobjekte, Hotels) ausweichen, um attraktivere Renditen zu lukrieren. Auch hier gilt grundsätzlich, dass höhere Rendite auch höheres Risiko bedeutet – und jedenfalls eingehende Marktkenntnisse und ein sehr aktives Portfolio-Management gefragt sind.

Was bedeutet der Begriff Zinshaus eigentlich?

Im ursprünglichen, mit dem sogenannten „Vollanwendungsbereich des MRG“ (Erklärung s.u.) kompatiblen Sinn sind Zinshäuser Mietshäuser mit mehreren Wohneinheiten, die vor 1945 (Wohnungseigentum) bzw. 1953 errichtet wurden, langfristig vermietet werden und auf diese Weise einen monatlichen Mietertrag erwirtschaften. Landläufig werden darunter in einem engeren Sinn vor allem die in der Gründerzeit errichteten Gebäude verstanden, die ein entsprechend historisches Erscheinungsbild haben, Ausstattungsdetails wie Doppelflügeltüren, großzügige Eingangssituationen, reich gegliederte Fassaden und Raumhöhen von mehr als drei Metern aufweisen und sich in zentralen städtischen Lagen befinden.

Der Unterschied zwischen einem Zinshaus und den nach 1953 errichteten Mietwohnhäusern liegt vor allem darin, dass die stark limitierenden Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes dort nur teilweise gelten. Insbesondere sind die Bestimmungen zur Mietzinsbildung hier nicht anwendbar, sodass idR eine freie Mietzinsvereinbarung möglich ist. Zusammenfassender Überbegriff ist der des Mietwohnhauses.

Erwerb und Besitz eines Mietwohnhauses:

Die wertbestimmenden Faktoren bei der Beurteilung eines derartigen Investments sind vielschichtig und je nach Anlagestrategie anders zu bewerten. Wesentliche Faktoren sind Lage, Größe, Preis, aktuelle Ertragssituation, Leerstände, Laufzeiten und Befristungen der Mietverträge, baulicher Zustand, Entwicklungs- bzw. Erweiterungspotentiale, Verwaltungskosten, Widmung und viele mehr. Im Bereich des klassischen Zinshauses kommt noch die Frage der Zulässigkeit der in den Mietverträgen vereinbarten Mieten hinzu – gerade in Hinblick auf die aktuelle Judikatur des OGH zum Lagezuschlag besteht hier eine große Unsicherheit und es besteht die potenzielle Gefahr für Erwerber, sich nachträglich mit Herabsetzungsbegehren und Rückforderungsansprüchen von bestehenden Mietern konfrontiert zu sehen.

Die Komplexität des Themas erfordert jedenfalls eine intensive Beschäftigung im Ankauf – aber natürlich auch darüber hinaus, da man laufend mit neuen Situationen – auch rechtlicher und steuerrechtlicher Natur – konfrontiert werden wird. Eine professionell agierende Hausverwaltung wird viel Befassungsaufwand abnehmen können, die grundsätzlichen Eigentümerentscheidungen kann sie jedoch nicht treffen.

Zusammenfassend kann man sagen, dass ein Immobilieninvestment eben kein Sparbuch ist, weil viele Fragestellungen und Probleme auftreten werden, die einen aktiven Eigentümer brauchen: Zahlungsausfälle, ungeplante Instandhaltungsaufwendungen und Schadensfälle, allenfalls Denkmalschutzthemen und vieles mehr.

Durch die sehr hohe Nachfrage nach Investitionen in Wohnimmobilien und die kompetitive Marktsituation in Zusammenschau mit der Vielschichtigkeit der Fragestellungen empfiehlt es sich jedenfalls, professionelle Beratung beizuziehen, wenn ein entsprechendes Gebäude gekauft – oder das attraktive Marktumfeld für einen Verkauf genutzt werden soll. Die Gefahr, relevante Themen zu übersehen oder den aktuellen Marktwert nicht zu erzielen, ist sehr hoch, wenn man nicht über das nötige Spezialwissen zur Beurteilung verfügt und vor allem die aktuelle Marktkenntnis fehlt.

Immobilie in der Stiftung:

Auch wenn die erzielbaren Renditen teilweise sehr niedrig sein mögen, bietet die Immobilie doch einen immensen Vorteil: langfristiger Werterhalt über Generationen, ein Investment in einen echten, nachhaltigen Sachwert, der noch dazu Erträge abwirft und so eine laufende Ausschüttung an Begünstigte ermöglicht.

Gleichzeitig bietet die aktuell sehr hohe Nachfrage die Möglichkeit, sich von einer Immobilie zu trennen, die nicht mehr in die Anlagestrategie passt, beispielsweise weil diese aufgrund vieler nicht gehobener Potenziale (Altmieter, Baureserven etc.), nicht selbst optimal entwickelt werden kann oder zu viele Ressourcen bindet, weil sie einen zu starken Beschäftigungsaufwand erfordert.

Website: www.oerag.at

Fotocredit: ÖRAG/Wilke