21 Aug Russisches Roulette im Mietrecht
Last Updated on 2025-08-21
boersen-kurier.at / Dr. Birgit Kraml, LL.M., 06.08.2025
Die Immobilienbranche und vor allem ihre Proponenten stehen im Schmuddeleck. Wem ist die Schadenfreude und der Argwohn zu verdenken. Jahrelang hat die Branche von steigenden Preisen, Mieten, Renditen profitiert – selber schuld, wenn es ihr jetzt also schlecht geht. Und überhaupt brauchen „Miet-Haie“ keinen Schutz. Aber wie bei allem im Leben ist nicht alles schwarz oder weiß – spätestens seit „Soul Man“ (Kultfilm der 80er Jahre, Anm.) wissen wir, dass es alle möglichen Schattierungen in Grau gibt.
Und wer Eigentum hat, weiß, dass damit auch Verantwortung und Kosten verbunden sind. Immobilien müssen instandgehalten werden – auch das kostet Geld. Und wer keine entsprechenden (Miet-)Einnahmen hat, wird nicht investieren. Was insbesondere in Zeiten, in denen der Ruf nach nachhaltigen Immobilien immer lauter wird, ein Problem ist.
Dem nicht genug, hängt über jedem Mietvertrag das Damoklesschwert der ungültigen Klauseln, insbesondere dann, wenn der Mietvertrag zwischen einem Unternehmer und einem Mieter abgeschlossen und somit das Konsumentenschutzgesetz gilt.
Ganz wesentlich in jedem Mietvertrag, vor allem bei längerfristigen oder gar unbefristeten, ist die Wertsicherungsklausel: Die Miete soll, kommt es zu einer Anpassung des Verbraucherpreisindexes, ebenfalls entsprechend angepasst werden können und somit den Vermieter (ebenso wie den Mieter bei einer Deflation) vor einem Wertverlust schützen.
Wertsicherungsklauseln finden sich seit Jahrzehnten in Mietverträgen und hielten bis vor Kurzem auch oberstgerichtlicher Prüfung stand. Seit 2023 ergingen jedoch drei Entscheidungen, die Vermietern seither schlaflose Nächte bereiten: Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen, die eine mögliche Indexierung in den ersten Monaten nicht ausschließen, verstoßen gegen § 6 Abs 2 Z 4 KSchG und seien daher unwirksam, da bei kundenfeindlichster Auslegung in den ersten beiden Monaten nach Vertragsabschluss eine Entgeltänderung eintreten könnte. Dies führt zum Ergebnis, dass ein Vermieter das Mietentgelt während der gesamten Laufzeit nicht anpassen darf und der Mieter rückwirkend bereits erfolgte Anpassungen zurückverlangen kann, und zwar für die letzten 30 (!) Jahre.
Nun hat der 10. Senat des OGH für Aufatmen gesorgt: § 6 Abs 2 Z 4 KSchG sei auf längerfristige Verträge nicht anwendbar, weil der Mieter gerade nicht darauf vertraut, dass sich die Miete nicht ändert. Diese Auslegung begründet der OGH auch damit, dass die Folge, nämlich der komplette Wegfall der Möglichkeit der Anpassung und die nachträgliche Rückforderung für bereits geleistete Mietanpassungen in keinem Verhältnis stünden und überschießend seien.
Es bleibt zu hoffen, dass ein anderer Senat des OGH nicht eine gegenteilige Auffassung vertritt. Dann müsste sich wohl irgendwann ein verstärkter Senat mit der Rechtsfrage der Anwendbarkeit der Regelung befassen. In der Zwischenzeit bleibt Vermietern geraten, ihre Verträge prüfen zu lassen.
Dr. Birgit Kraml, LL.M. ist Partnerin und leitet das Immobilienrechtsteam bei DLA Piper Rechtsanwälte in Wien
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