„Mit Wohnungen, Aktien und einer innovativen Anleihe zu neuen Ufern“

Andreas Segal ist seit Anfang 2016 stv. CEO und CFO der BUWOG Group und setzt das fort, was er bei der Deutsche Wohnen AG erfolgreich gemacht hat: Wachstumsfinanzierung durch Umschuldung und Diversifizierung der Finanzierungsquellen. Dazu gehört ein Bündel an Finanzierungs-, Refinanzierungs- und Umstrukturierungsmaßnahmen zur Optimierung der Finanzierungskonditionen. Besonders die im September 2016 an institutionelle Investoren emittierte Wandelanleihe mit einem Volumen von 300 Mio. Euro ließ aufhorchen. Zwar befindet sich die BUWOG bei Convertible Bonds in guter Gesellschaft mit den anderen heimischen Immo-AGs Immofinanz und Warimpex, was sich aber bisher keine Immobiliengesellschaft in der Eurozone getraut hat ist der Nullkupon.

INARA: Sie waren sich offenbar sehr sicher, dass sich eine zinsenlose Wandelanleihe platzieren lässt, nicht wahr?
Andreas Segal: Dem Entschluss zur Begebung dieser Anleihe ist ein mehrmonatiger Überlegungs- und Entscheidungsprozess vorangegangen. Wir haben unsere gesammelte Immobilien- und Finanzierungserfahrung sowie unser Kapitalmarkt-Know-how zusammengelegt und sind zum Schluss gekommen, unser Geschäftsmodell ist so stabil und entwicklungsfähig, dass unsere Investoren es goutieren, wenn sie zwar keine Zinsen bekommen, aber dafür bei der späteren Wandlung in Aktien am Wertzuwachs partizipieren können. Wir sind in diesem Zusammenhang sogar öfter gefragt worden, warum wir keine Anleihe mit Negativkupon auf den Markt bringen. Aber das wäre uns dann doch nicht angemessen erschienen.

Auch wenn wir von einer erfolgreichen Platzierung ausgegangen sind, so wurden mit dem Ergebnis auch unsere Erwartungen übertroffen. Das Orderbuch war am Schluss vielfach überzeichnet. Was zeigt uns das? Die Investoren verstehen unser Hauptgeschäft, nämlich die Vermietung und Bewirtschaftung von Wohnungen in Deutschland und Österreich in Kombination mit einer starken Pipeline im Development-Geschäft sowohl für den Verkauf als auch – und das unterscheidet uns von allen anderen – den Bau in den eigenen Bestand, seit kurzem auch in Berlin und Hamburg. Sie sehen das Wachstumspotenzial und die überschaubaren Risiken. Sie bestätigen uns, dass unsere Story gut und nachhaltig ist und Wohnungen nicht mehr ein fades Investment sind, zumindest nicht so, wie wir es betreiben. Die Investoren glauben an die Strategie der BUWOG.

Dass wir zwei Monate nach der Emission dafür den Europe Property Finance Award in der Kategorie „Property finance structuring of the year – performing“ erhalten haben, war eine schöne zusätzliche Anerkennung aus der Branche. So etwas macht uns stolz und ist vor allem auch eine Wertschätzung für das Team, das hinter solchen Erfolgen steckt.

Ich darf Ihnen aber eins sagen: Dass die Platzierung der 300 Mio. Euro Wandelschuldverschreibung derart gut gelaufen ist, da war – neben der großartigen Arbeit des Teams und etwas Bauchgefühl – wie immer bei solchen Aktionen auch ein Quäntchen Glück dabei. Es hat einfach alles gepasst, vor allem das Timing. Die Banken und wir haben zwei, drei Monate vor der US-Präsidentenwahl viel Zeit in Analysen des Zinsumfeldes gesteckt und wir haben für die Platzierung das optimale Zeitfenster gefunden.

INARA: Neugierige Frage – wer sind Ihre Anleihegläubiger und wie schwunghaft ist der Handel?
Segal: Nicht alle Investoren sind für uns erkennbar, nur etwa knapp 100. Sie kommen vorwiegend aus UK, Frankreich (ein klassischer Wandelanleihenmarkt) und der Schweiz.

Die Anleihe notiert im Dritten Markt der Wiener Börse. In Anbetracht, dass die Investoren einen langfristigen Veranlagungshorizont im Auge haben und daher eher auf Behalten denn auf Verkaufen eingestellt sind, ist der Handel überschaubar, aber insbesondere zwischen Brokern doch existent. Auch die Kursentwicklung ist im grünen Bereich, der bisher größte Ausschlag nach oben war bei ca. 105 %. Je besser wir unsere Strategie verfolgen und unsere Ziele erreichen, desto interessanter wird unsere Anleihe an den Börsen werden. Wir sind selbst gespannt, wie sich der Kurs künftig entwickeln wird.

INARA: Wie haben Sie den Emissionserlös eingesetzt?
Segal: Bis auf 30 Mio. Euro haben wir bereits alles investiert. Wir haben unser CAPEX-Programm hochgefahren, wo wir wertsteigernde Maßnahmen vor allem in unseren Mietbestand in Deutschland setzen, wir haben Darlehen zurückgezahlt, es gab einen kleinen Teil Emissionskosten und ganz wichtig für unser Geschäftsmodell – wir haben drei unbebaute Grundstücke in Berlin erworben. Und auch für die verbleibenden 30 Mio. Euro haben wir schon Projekte identifiziert.

INARA: Das Immobilienportfolio der BUWOG wächst in Deutschland schneller als in Österreich. Müssen wir uns Sorgen machen, dass das Head Office eines Tages nicht mehr in Wien sein bzw. der Börseplatz Wien aufgegeben wird?
Segal: Ganz und gar nicht. Die BUWOG gibt es jetzt seit 65 Jahren. Wir sind und bleiben ein österreichisches Unternehmen und nützen gerne die Aufmerksamkeit, die uns die Wiener Börse entgegenbringt. Wir nehmen regelmäßig an Roadshows unter Führung der Börse Wien teil. Wir haben keine Pläne weg von Wien zu gehen und das meinen wir ernst. Was unser Geschäft in Österreich angeht, werden wir Wien noch stärker fokussieren und die Bestände in den österreichischen Bundesländern, die nicht mehr Teil unserer Kernmärkte sind, im Zuge unseres sehr erfolgreichen Property-Sales-Geschäfts nach und nach abverkaufen. Das aber über einen sehr langen Zeitraum hinweg. In Wien investieren wir in hochwertigen Neubau.

INARA: Was raten Sie Unternehmen, die die Begebung einer Anleihe in Erwägung ziehen?
Segal: Für mich ist das Um und Auf, dass es in der Firma eine Mehrzahl an operativen Ideen gibt, die es zu finanzieren gilt. Eine Anleihe ist kein Kreditrahmen, der bei Bedarf abgerufen wird, sondern es fließt – so die Platzierung erfolgreich ist – cash on hands. Und dieses Geld ist zu investieren, und das möglichst rasch.

Ein Convertible Bond kann für ein Unternehmen dann Sinn machen, wenn es international ausgerichtet ist. Das muss nicht notwendigerweise ein börsennotiertes Unternehmen sein.

Wichtig ist – und das gilt für alle Arten von Anleihen – dass alles im Vorfeld gut durchdacht wird. Will ich über eine Anleihe am Kapitalmarkt teilnehmen und meine Investorenstruktur verbreitern, oder will ich lediglich eine Fremdfinanzierung auf die Beine stellen? Dann ist möglicherweise eine Kreditaufnahme einfacher und billiger.

Jede Anleihe bringt zusätzlichen Schwung und Dynamik ins Unternehmen. Sie dient auch der Selbstdisziplinierung. Ich muss meine Story immer à jour halten und der Druck auf Umsatz und Ergebnis steigt.

Die Begebung eines Corporate Bonds ist kein Mirakel, aber sie muss professionell vorbereitet werden. Da geht es um die Auswahl der Banken und Berater und qualifizierte Inhouse-Ressourcen. Da braucht es von Management und Mitarbeitern ein hohes Maß an Identifikation und Einsatz.

Aktuell streben wir ein Rating an und hoffen, innerhalb der nächsten 18 Monate ein Investment Grade Rating zu bekommen, um unser Unternehmen dem Anleihemarkt zu öffnen und uns weitere Finanzierungsalternativen zu erschließen.

Erfahrungen mit Anleihen können sehr vielfältig sein und eine solche Kapitalbeschaffung sollte nur dann erfolgen, wenn man genaue Ideen für die Verwendung hat. Es ist immer von Vorteil, eine breite Toolbox zur Verfügung zu haben.

Fotocredit: BUWOG/Michael Fahrig

Das Interview führte Brigitta Schwarzer

Mehr zur BUWOG: www.buwog.com