Sonderausgabe INARA Board News 05.04.2018

Sonderausgabe INARA Board News 05.04.2018

Last Updated on 2019-01-28

Liebe Leserinnen und Leser,

hoffentlich haben Sie die Osterfeiertage gut verbracht und sind mit Schwung und viel Energie in die neue Woche gestartet.

Mit diesem Sondernewsletter möchte ich Sie auf die neue Plattform „Stadtbilderhaltung Wien“ (www.stadtbilderhaltung.wien) des Vereins zur Revitalisierung und architektonischen Aufwertung der Wiener Gründerzeithäuser (www.zinshauszukunft.wien) aufmerksam machen. Damit einher geht eine am 18. März 2018 unter Mitwirkung der Initiative Denkmalschutz beim Magistrat der Stadt Wien eingebrachte Petition.

Am 23. April um 18 Uhr gibt es eine Publikumsveranstaltung in den Wiener Börsesälen, bei welcher

  1. die Plattform „Stadtbilderhaltung Wien“ mit Spitzenrepräsentanten aus  Wirtschaft, Kultur und Politik vorgestellt wird;
  2. Rechtsanwalt Dr. Wolfram Proksch über die „Straßburg-Beschwerde“ (Wiener Richtwert) informiert;
  3. eine Diskussion am Runden Tisch mit Teilnehmern aller im Parlament/Wiener Landtag vertretenen Parteien stattfindet.

Die Einladung entnehmen Sie bitte dem beigefügten pdf.

 

Das Wiener Stadtbild in Gefahr – Stimme für Wien

Sehr geehrte Damen und Herren, liebe Jugend,

Wien ist die Stadt mit der besten Lebensqualität und hat es verdient, dass ihre Einzigartigkeit bewahrt wird. Dazu gehört auch die Erhaltung der Wiener Gründerzeithäuser.

Der Verein zur Revitalisierung und architektonischen Aufwertung der Wiener Gründerzeithäuser hat daher die Plattform „Stadtbilderhaltung Wien“ ins Leben gerufen.

Die Plattform soll ausschließlich für die „Stadtbilderhaltung Wien“ agieren, während der gemeinnützige Verein neben dieser Zielsetzung auch Konzepte für ein modernes Mietrecht mit einem Interessensausgleich zwischen Mietern und Vermietern erarbeitet.

Mehr Informationen zum Verein finden Sie auf der Website www.stadtbilderhaltung.wien unter dem Menüpunkt „Verein“ sowie auf der Website www.zinshauszukunft.wien.

Die Stadt Wien ist vor rund 150 Jahren unter Kaiser Franz Joseph von 500.000 Einwohnern auf knapp zwei Millionen Einwohner gewachsen und hat sich damals zur weltweit fünftgrößten Stadt entwickelt.

Aus dieser Zeitepoche stammt der riesige Bestand der heute immer noch vorhandenen 15.000 Wiener Gründerzeithäuser. Neben der eindrucksvollen Ringstraße entstanden tausende stilvolle Bauten mit herrlicher Fassadengestaltung.

Historisch einmalige Gebäude in großer Zahl prägen das Wiener Stadtbild ganz entscheidend. Für die Bevölkerung und Millionen Touristen ist Wien daher etwas ganz Besonderes.

Diese alten Bauwerke sind leider in die Jahre gekommen und würden dringend einen Aufschwung benötigen.

Wie kritische Journalisten, Denkmalschützer, Eigentümer und Bürgerinitiativen beklagen, verfallen augenscheinlich viele Gründerzeithäuser oder sie werden in großer Zahl abgerissen und durch profitorientierte Bauten ersetzt. Das vertraute Stadtbild geht somit Zug um Zug verloren.

Wir müssen uns Zukunftsfragen stellen: Wird es diesen schönen Baubestand für zukünftige Generationen überhaupt noch geben? Was sind die Hintergründe für die Negativspirale?

Mit dieser Plattform wollen wir für das Thema „Stadtbilderhaltung Wien“ sensibilisieren und eine Bewusstseinserweiterung bewirken.

Wenn schlechte wirtschaftliche und rechtliche Rahmenbedingungen zu Abriss und Verfallserscheinungen im Bestand der erhaltungswürdigen Altbauten führen, sollte ein Weckruf gestattet sein.

Die Verantwortlichen dürfen spüren, dass uns allen die Stadtbilderhaltung wichtig ist.

Wien soll wieder den Glanz früherer Jahre erlangen und keinen Zentimeter an Strahlkraft verlieren.

Herzliche Grüße

Mag. Kaspar Erath
Obmann

 

Unterstützung der Plattform mit Foto und Statement

Mit dem Hochladen Ihres Profilfotos sowie eines Statements unter dem Menüpunkt „Foto/Statement“ auf der Website www.stadtbilderhaltung.wien stärken Sie die Plattform „Stadtbilderhaltung Wien“.

Unterstützung der Petition

Weiters können Sie unter dem Menüpunkt „Petition“ auf der Website www.stadtbilderhaltung.wien auch die laufende Petition „Stadtbilderhaltung Wien“ mit Handysignatur oder per Unterschriftenliste unterstützen.

Über den Verein

Der Verein zur Revitalisierung und architektonischen Aufwertung der Wiener Gründerzeithäuser wurde 2014 gegründet.

Alle Vorstandsmitglieder können auf eine langjährige Berufspraxis zurückgreifen.

Unsere Architektinnen ergänzen das Wissen der Zinshauseigentümer, insgesamt ist daher ein beachtliches „Know-how“ rund um das Wiener Gründerzeithaus entstanden.

Unser Wirken ist auf Verständnis sowie Akzeptanz (nachhaltige Sanierungen benötigen eine bessere Ertragsbasis) ausgerichtet.

Es ist Zeit, konstruktive Lösungen anzubieten sowie neue und erfolgreiche Wege auf dem „Sektor Wohnbau“ zu beschreiten.

Zu den jüngsten Initiativen unseres Vereins zählen:

  • Die Plattform „Stadtbilderhaltung Wien“
  • Die Petition „Stadtbilderhaltung Wien“
  • Konzepte für ein neues Mietrecht
  • Konzepte für einen Abbau der Wohnungsnot mit Preisvorteilen für die Mieter
  • Konzepte für staatliche Wohnungsvergaben an Personen mit geringem Einkommen
  • Beschwerden an den Europäischen Gerichtshof für Menschenrechte in Straßburg zur Überprüfung des aktuell geltenden MRG mit den Schwerpunkten „Diskriminierungsverdacht, Wiener Richtwert u.a.“

Weitere Informationen zum Verein finden Sie unter dem Menüpunkt “Verein” auf der Webseite www.stadtbilderhaltung.wien sowie auf der Webseite www.zinshauszukunft.wien.

Es werde Licht im Dachgeschoß
Die Presse/Lisbeth Legat, 01.12.2017

Hausgeschichte. Sanierungen oder Ausbauten von denkmalgeschützten Gründerzeithäusern erfordern architektonisch besonders viel Zeit und Geschick. Ein gelungenes Beispiel aus dem Ersten.

Wiens Wohnlandschaft ist vor allem in den inneren Bezirken geprägt von Gründerzeithäusern. Rund 15.000 dieser zum Teil unter Denkmal- oder Ensembleschutz stehenden Häuser bestimmen das Stadtbild. Um dieses erhalten zu können, müssen die Häuser, die zwischen 1870 und 1919 erbaut wurden, in ihrem Zustand erhalten oder aber saniert werden. Eines davon befindet sich an der Ecke Doblhoffstraße/Auerspergstraße, nur ein paar Gehminuten vom Wiener Ring entfernt. Es fällt vor allem wegen seiner auffällig roten Backsteinfassade und der dekorierten Attikazone ins Auge – es ist das älteste Beispiel für Wiener Architektur mit altdeutschen Formen, auch als Bartensteinblock bekannt. Errichtet wurde es in den Jahren 1873 bis 1874 von Josef Hudetz und Moritz Hinträger.

Dachausbau in Holz

„Insgesamt hat das ganze Projekt vier Jahre gedauert. Zwei Jahre Planung, zwei Jahre Bauzeit, aber am 4. Oktober konnte es übergeben werden“, erläutert Architekt Nikolaus Waltl von Timo Huber + Partner Architekten ZT die Dimensionen der Sanierungsarbeiten. Zusätzlich wurde nämlich auch der Dachboden ausgebaut, eine besonders in Wien beliebte Form, zusätzlichen Wohnraum zu schaffen.

Dachbodenausbauten sind bei Gründerzeithäusern aber immer mit Problemen verbunden. Vor allem die Statik ist eine große Herausforderung. „Diesmal war es besonders schwierig, weil der Ausbau ökologisch vonstattengehen sollte. Das heißt, wir haben den Dachausbau hauptsächlich mit Holz durchgeführt, was aufwendig zu planen und ebenso aufwendig zu bauen ist“, betont der Architekt.

Insgesamt entstanden auf 850 Quadratmetern fünf Wohnungen zwischen 95 und 235 Quadratmetern mit einer Raumhöhe von rund fünf bis sechs Metern. „Die Wohnungen sind zwar eingeschossig, haben aber alle eine Galerie“, berichtet Waltl. Und auf der Hofseite gibt es Terrassen zwischen 30 und 80 Quadratmetern, die alle begrünt sind. Einige sind von der oberen Galerie aus zugänglich, einige vom unteren Wohnbereich.

Eine besondere Herausforderung waren die Fensterflächen. Denn es sollte so viel Licht wie möglich in die Räume fließen. Also musste eine spezielle Lösung her. Die Firma Fakro, die für derartige Sonderprobleme einen eigenen Produktmanager beschäftigt, hat konkret auf das Objekt abgestimmte Fenster- und Anschlusslösungen erarbeitet. „Normalerweise haben Standardfenster rund 2,5 Quadratmeter Fläche.

Hier musste eine Speziallösung her. Daher haben wir einen sechs Meter hoher Metallrahmen in die Dachkonstruktion integriert. Die Glasfläche ist in einer Höhe von 4,60 Metern fix verglast, der untere Teil mit Klapp-Schwingfenstern ausgeführt. Die Dachflächenfenster wurden so wie die Fixverglasung direkt ins Metallwerk eingesetzt“, erläutert Carsten Nentwig, Geschäftsführer von Fakro Österreich, die nicht einfach zu realisierende Lösung, da ja auch die Dachschräge zu beachten war. „Schließlich sollen die Fenster ja nicht nur schön ausschauen, sondern auch eine lange Lebensdauer haben.“

Rekonstruktion der Fassade

Aber nicht nur dem Dachausbau hat man sich gewidmet, auch der Bestandsbereich und die Fassade wurden saniert. Die Fassade besteht aus Sichtziegeln und verputzten Flächen, die man zum Teil recht aufwendig „analog der alten Herstellungsweise“, wie Architekt Waltl betont, restauriert hat. Und auch der Rest des Gebäudes, rund 4000 Quadratmeter an Büros, wurde einer umfassenden Sanierung unterzogen. „Alle Kastenfenster wurden erneuert, neue Fischgrätböden eingezogen, ebenso wie neue Elektrokabel und Rohre, und auf der Hofseite bekam das Gebäude auch Balkone.“

Darüber hinaus hat man den Innenhof begrünt, dort wurden Sitzgelegenheiten aufgestellt, die auch den Büromitarbeitern zur Verfügung stehen. Im Eingangsbereich hat man, so gut es ging, den alten Zustand wiederhergestellt mit Terrazzoböden und dem alten schmiedeeisernen Stiegengeländer. Auch die beiden historischen Treppenhäuser wurden saniert, wobei man in eines davon einen komplett verglasten Aufzug eingebaut hat. Nun, so scheint es, ist das Gebäude auch für die nächsten hundert Jahre gerüstet.

ZUM OBJEKT

Die Sanierung des Gründerzeithauses an der Ecke Dolbhoffstraße/Auerspergstraße im ersten Wiener Gemeindebezirk nahm samt Planung rund vier Jahre in Anspruch. Eine besondere Herausforderung stellte der Dachausbau dar, der mittels einer Holzkonstruktion und Spezialfenstern ausgeführt wurde. Das äußere Erscheinungsbild sowie der Eingangsbereich wurden originalgetreu rekonstruiert. Das Gebäude war 1873/74 von den Architekten Josef Hudetz und Moritz Hinträger errichtet worden.

 

Ein faires Mietrecht für Mieter und Vermieter
DER STANDARD/Benedikt Stocker, 10.10.2017

Angesichts steigender Wohnkosten ist eine bundesweite Deckelung von Mieten denkbar. Dabei müsste man allerdings differenziert vorgehen.

Das Thema Mietrecht spaltet die Republik schon seit Jahrzehnten, steigende Wohnkosten in den Ballungsräumen haben die Debatte weiter angeheizt. Kein Wunder, dass es auch im Wahlkampf eine Rolle spielt. Die Grünen pochen regelmäßig auf Mietobergrenzen, und die SPÖ fordert nun eine Mietzinsobergrenze für sämtliche Gebäude, „außer bei frei finanzierten Neubauten bis zu einem Bestandsalter von 20 Jahren”.

Der Wunsch nach einer Deckelung ist aus Sicht der Mieter, insbesondere solcher mit niedrigem Einkommen, verständlich – ebenso deren Ablehnung durch Haus- und Wohnungseigentümer in einem im internationalen Vergleich bereits stark reglementierten und vergleichsweise immer noch günstigen Markt.

Bei einer differenzierten Auseinandersetzung mit Mietzinshöhen muss zunächst darauf hingewiesen werden, dass es Mietobergrenzen heute schon gibt, dies aber nur teilweise und oft willkürlich.

Allgemeine Unzufriedenheit

Das österreichische Mietrecht unterscheidet zwischen Altbauten und Neubauten. Bei der Neuvermietung einer Wohnung mit weniger als 130 m² Nutzfläche darf in Altbauten maximal der sogenannte Richtwertmietzins vereinbart werden.

Dieser beträgt pro m² im Burgenland 5,09 Euro, in Wien 5,58 Euro und in Vorarlberg 8,57 Euro und unterliegt unter bestimmten Voraussetzungen Zu- und Abschlägen. Dass die Miete einer Wohnung im oft ländlichen Vorarlberger Raum um 60 Prozent höher sein darf als im städtischen Wien, ist nur ein weiteres Kapitel des oft hinterfragenswerten österreichischen Föderalismus.

Bei der Vermietung von Neubauwohnungen ist, wiederum mit Ausnahmen, ein „angemessener”, also ortsüblicher Mietzins als Obergrenze heranzuziehen. Für Doppel- und Einfamilienhäuser und ab 2002 bewilligte Dachbodenausbauten ist der Mietzins frei vereinbar. Der Auszug aus dem hier verkürzt dargestellten Dschungel führt zur allgemeinen Unzufriedenheit.

Fraglich ist die sachliche Rechtfertigung bei der Unterscheidung des maximal zulässigen Mietzinses auch dann, wenn auf die Person des Mieters abgestellt wird: So können Angehörige eines verstorbenen Mieters, die mit diesem in der gleichen Wohnung gelebt haben, zu nahezu unveränderten Kosten in Altmietverträge eintreten bzw. Mietrechte weitergeben.

Der Beweis, dass diese Menschen gar nicht in der gemeinsamen Wohnung gelebt haben, ist wegen der von der Judikatur verlangten – teils absurden – Beweisvoraussetzungen oft kaum zu erbringen und nützt letztlich nur dem Detektivgewerbe.

Ungleichbehandlungen

Als Ergebnis all dieser, freilich verkürzt dargestellten, Ungleichbehandlungen leben etwa in vielen Zinshäusern junge Menschen, die zehn Euro pro m² und mehr zahlen, Tür an Tür mit – aufgrund von Eintrittsrechten gleich jungen – Mietern, deren Mietzins in der baugleichen Wohnung weniger als einen Euro pro m² beträgt.

Das ist schlichtweg unfair und führt zur grotesken Situation, dass viele Zinshäuser mangels Rentabilität nicht saniert werden können, was wiederum die teuer Mietenden nicht verstehen. Sogenannte „Friedenszinse” hatten nach dem 2. Weltkrieg ihre Berechtigung, im Jahr 2017 sind sie aber nicht mehr argumentierbar.

Zugleich häufen sich die Unkenrufe derer, die die „Verschandelung des Stadtbilds” durch Neubauten anstatt architektonisch wertvollerer Gründerzeithäuser beklagen. Auch dieses Phänomen wird bereits durch die derzeitige Gesetzeslage gefördert. Schließlich kann bei Neubauten aufgrund verbesserter Kubatur und geringerer Raumhöhe nicht nur die Bruttogeschoßfläche deutlich erhöht werden, sondern dies führt letztlich auch noch zu wirtschaftlich deutlich attraktiveren Mietzinsen.

Die Konsequenz des nunmehr im Raum stehenden Vorschlags einer Mietzinsobergrenze ab 20 Jahren nach Errichtung eines Gebäudes würde zu einer weiteren Verschärfung der Situation führen. In der Folge würden sämtliche Neubauten architektonisch und ökologisch auf niedrigstmöglichem Standard errichtet werden – eine Situation, die sicherlich nicht im Interesse der Mieter sein kann.

Entgegen dem geltenden Recht und diesen Vorschlägen wäre es für die Stadtbildentwicklung viel besser, die Vermietung von Gründerzeitwohnungen zu höheren Preisen zuzulassen, als für jene von Wohnungen in 70er-Jahre-Bauten oder klassischen „Schuhschachteln” anno 2017 verlangt werden.

Darüber hinaus ist es aufgrund der geltenden Gesetze und aktueller Judikatur aufgrund zahlreicher Schlupflöcher schwierig bis unmöglich, nicht zahlungswillige, ortsabwesende oder verhaltensauffällige Mieter wirksam zu kündigen. Auch dies belastet nicht nur die Vermieter, sondern auch die Mieter, die in abgewohnten Häusern wohnen müssen und selbst von solchen Nachbarn belästigt werden.

Pluralität gefordert

Wenn wir also über Mietobergrenzen sprechen, dann bedarf es eines Konzepts, das nicht alle Gebäude – unabhängig von deren baulicher und architektonischer Qualität – über einen Kamm schert, sondern Pluralität fördert. Notwendig wären daher bundesweit einheitliche Regulative mit klar definierten Zu- und Abschlägen je nach Lage, Bauart (Niedrigenergie-, Passivhaus) und individueller Ausstattung – dies etwa in Form eines transparenten Punktesystems. Auch die architektonische Qualität darf im Sinne aller hier nicht außer Acht gelassen werden, will man weitere Bausünden hintanhalten.

Gleichzeitig wäre es dringend notwendig, Privilegien Einzelner zulasten aller anderen zu beschränken sowie vereinfachte und verkürzte Verfahren für Vermieter im Falle von mieterseitigen Verstößen zu ermöglichen. Ein faires und vor allem klares Mietrecht ist schließlich im Sinne aller – Mieter und Vermieter gleichermaßen.

Last but not least möchte ich Ihnen das INARA Interview mit Herrn Mag. Kaspar Erath zu „Mietrechtsgesetz diskriminiert Wiens Hauseigentümer massiv“, das in der INARA Board News Ausgabe 10.11.2017 erschienen ist, in Erinnerung rufen – s. beiliegendes pdf.

Beste Grüße

Brigitta Schwarzer & das INARA Team