Zinshausmarkt in Österreich: Ist der Zenit erreicht?

Gerhard Hudej, Gründer und Geschäftsführer der Hudej Zinshausmakler GmbH

Stiftungen, die stabile Vermögenssicherung verbunden mit einigermaßen vernünftigen Erträgen suchen, entscheiden sich oft für eine Investition in Zinshäuser. Aus gutem Grund: In den vergangenen 10 Jahren sind die Preise österreichischer Zinshäuser kontinuierlich gestiegen. So ist beispielsweise der Wert aller Wiener Zinshäuser von 20 Mrd. Euro im Jahr 2006 auf 65 Mrd. Euro im Jahr 2016 angewachsen – eine Steigerung um mehr als das Dreifache. Solche Zahlen lassen da und dort die Meinung aufkommen, dass der Zenit möglicherweise bereits erreicht sei. Das ist aber eine eher gefühlsmäßige Einschätzung. Bei rationaler Betrachtung der statistischen Daten lässt sich erkennen, dass die Preise für Zinshäuser in Zukunft mit hoher Wahrscheinlichkeit weiter steigen werden.

Österreichs Städte wachsen
Erstens sagen die Bevölkerungsprognosen den österreichischen Städten relativ starkes Wachstum voraus. Drei Beispiele dafür: Wien wird zwischen 2014 und 2034 um 261.756 Personen oder 14,75 % von 1.774.829 auf 2.036.585 Menschen wachsen[1]. Auch den Landeshauptstädten wird Wachstum vorhergesagt: Die Grazer Bevölkerung wird zwischen 2014 und 2034 um 59.000 Personen oder 22 % von 270.000 auf 329.000 Menschen wachsen[2]. Die Linzer Bevölkerungszahl wird laut Prognose zwischen 2015 und 2035 um 30.116 oder 15,1 % von 199.500 auf 229.616 Menschen ansteigen[3].

Neben den demographischen sind es aber auch soziale Faktoren, die für einen stabilen österreichischen Immobilienmarkt sprechen: beispielsweise Rechtssicherheit, sozialer Frieden, intakte Umwelt und hohe Lebensqualität. Die Nachfrage nach Wohnraum wird daher weiter steigen. Gleichzeitig lässt sich feststellen, dass die Mietpreise in Wien im Vergleich zu anderen europäischen Metropolen relativ niedrig sind. 

Potenzial bei Substanzwerten und Renditen
Das starke Bevölkerungswachstum und die daraus resultierende hohe Nachfrage nach Wohnraum lassen den Schluss zu, dass die Substanzwerte von Wohnimmobilien in Österreich weiter steigen werden. Die relativ niedrigen Mietpreise andererseits sprechen dafür, dass auch bei den Renditen noch Spielraum nach oben vorhanden ist – vorausgesetzt, dass keine kurzsichtigen politischen Entscheidungen getroffen werden, um die Mietpreise marktverzerrend noch stärker zu regulieren. Eine solche populistische Maßnahme gilt aber gemeinhin als unwahrscheinlich – zu offensichtlich sind die krassen negativen Konsequenzen für die Bausubstanz, die eine solche Regelung mit sich bringen würde.

Zinsen bleiben tief
Ein weiterer Indikator, der für die eine anhaltende Hausse bei Immobilien im allgemeinen und Zinshäusern im speziellen spricht, ist das Zinsniveau. Die Fachwelt ist sich größtenteils einig, dass die Zinsen über einen Zeitraum von mindestens weiteren 10 bis 20 Jahren sehr niedrig bleiben werden. Das führt dazu, dass die Nachfrage am Zinshausmarkt anhält und in Folge dessen die Preise steigen.

Neue Rekorde im ersten Halbjahr 2016
In den ersten sechs Monaten des Jahres 2016 wechselten in Österreich Zinshäuser im Wert von rund  901 Mio. Euro den Eigentümer. Im Vergleichszeitraum des Vorjahres waren es rund 807 Mio. Euro gewesen. Das entspricht einer Steigerung des Transaktionsvolumens um rund 94 Mio. Euro oder 11,65 % im Vergleich zum 1. Halbjahr 2015. Die Transaktionsanzahl stieg um 12,3 % von 340 auf 382 Liegenschaften.

Die gewerblichen Marktteilnehmer dominieren sowohl auf der Käufer- als auch auf der Verkäuferseite. Darunter sind vor allem Entwickler und Händler zu verstehen. Ihnen sind auf der Verkäuferseite 141 Transaktionen mit einem Volumen von rund 455 Mio. Euro zuzurechnen (50,5 % des Transaktionsvolumens und 36,9 % der Transaktionsanzahl), auf der Käuferseite repräsentieren sie  222 Transaktionen mit einem Volumen von 539 Mio. (60 % des Transaktionsvolumens, 58 % der Transaktionsanzahl). Zweitwichtigste Gruppe sind die Privatpersonen. Diese verkauften 196 Liegenschaften um zusammen 255 Mio. Euro, das sind 28,3 % des Transaktionsvolumens und 51,3 % der Transaktionsanzahl. Käuferseitig stehen die Privatinvestoren für 124 Liegenschaften mit einem Wert von 165 Mio. Euro (18,3 % des Volumens und 32,5 % der Anzahl). Institutionelle wie Banken und Versicherungen liegen in der Gruppe der Verkäufer mit deutlichem Abstand auf Rang drei (30 Objekte, 138 Mio. Euro, 15,3 % des Volumens, 7,9 % der Anzahl), dahinter rangieren die Stiftungen (15 Objekte, 53 Mio. Euro, 5,9 % des Volumens, 3,9 % der Anzahl). Auf der Käuferseite belegen die Institutionen (19 Objekte, 66 Mio., 7,3 % des Volumens, 5,0 % der Anzahl) nach den Stiftungen (17 Objekte, 132 Mio., 14,6 % des Volumens, 4,5 % der Anzahl) den vierten Rang. Das heißt: Der Zinshausmarkt hat für die institutionellen Investoren vergleichsweise geringe Bedeutung, während er für private und gewerbliche Anleger sowie für Stiftungen trotz gesunkener Renditen nach wie vor interessant ist. In Wien gelten je nach Lage 2 – 3,5 % als akzeptabel. Die meisten Investoren gehen davon aus, dass durch die weiterhin zu erwartende Steigerung der Substanzwerte der Kauf eines Zinshauses nach wie vor ein gutes Geschäft ist.

Unter den Bundesländern führt die Hauptstadt Wien den Zinshausmarkt mit großem Abstand an: Hier gab es im ersten Halbjahr 2016 208 Transaktionen und ein Marktvolumen von 655 Mio. Euro. Zweitwichtigstes Bundesland des bisherigen Zinshausjahres ist überraschenderweise Salzburg mit einem herausragenden Volumen von rund 90 Mio. Euro. Hier haben im ersten Halbjahr 2016 drei Stiftungen allein knapp 60 Mio. Euro investiert und damit zwei Drittel des Transaktionsvolumens verursacht. Mit über 90 Mio. Euro Transaktionsvolumen in den ersten sechs Monaten 2016 Damit ist Salzburg der große Ausreißer unter den Bundesländern. An dritter Stelle folgt Niederösterreich mit Transaktionsumsätzen in der Höhe von rund 49 Mio. Euro. Die weitere Reihung lautet Oberösterreich (35 Mio.), Tirol (34 Mio.), Steiermark (30 Mio.), Kärnten (14 Mio.), Vorarlberg (4 Mio.) und Burgenland (0,6 Mio.)

Mehr zu Hudej Zinshausmakler: www.hudej.at

Die Hudej Zinshausmakler GmbH ist Kooperationspartner von INARA.

[1] Quelle: Magistrat der Stadt Wien, MA 23
[1] Quelle: Stadt Graz, Präsidialabteilung, Referat für Statistik
[1] Quelle: Amt der OÖ Landesregierung, Abtlg. Statistik