27 May Auch „Betongold“ ist nicht ohne Risiko
Last Updated on 2021-05-28
Vermieter von Anleger- oder Vorsorgewohnungen berichten in einer Ö1-Sendereihe über säumige Mieter, die Tücken des Mietrechts und die durch die Corona-Pandemie entstandenen Probleme.
„Wenn Wohnen zum Luxus wird“: So lautete der Titel einer vierteiligen Serie der Ö1-Sendereihe Moment – Leben heute, die vor einigen Wochen im Hörfunk ausgestrahlt wurde. Eine der Folgen behandelte unter dem Titel „Die Vermietung – nicht immer ein sicheres Geschäft“ die Situation auf dem heimischen Wohnungsmarkt aus der Sicht der privaten Vermieter. Auch wenn Österreich ein Land der Mieter ist, steigt der Anteil an Wohnungseigentümern. Immerhin leben hierzulande rund 700.000 Menschen in privat vermieteten Wohnungen. Seit der Finanzkrise 2008 investieren auch Menschen mit durchschnittlichem Einkommen in „Betongold“, oft mit Kredit, mit der Intention, zu vermieten – die Vorsorge oder Anlegerwohnung liegt im Trend.
Ob zur Aufbesserung der Pension oder als Kleinunternehmer, die Vermietung einer Wohnung ist nicht immer eine sichere Bank. Bei Mietausfällen, wie sie derzeit in der Corona-Krise vorkommen, können auch Wohnungseigentümer in Schwierigkeiten geraten.
Wenn Leerstand attraktiver ist
Einige private Vermieter berichteten in der Sendung, welche Erfahrungen sie selbst mit ihren Mietern bzw. generell auf dem Wohnungsmarkt gemacht haben. Bei Altbauwohnungen, die dem MRG unterliegen, sei es besser, diese leer stehen zu lassen, so ein Wohnungsbesitzer. „Das ist attraktiver als das Vermieten. Die Rendite ergibt sich aus der Wertsteigerung. Außerdem wird eine Wohnung, die leer steht, nicht abgewohnt.“
Eine Vermieterin erzählte, sie habe selbst berufsbedingt im Ausland öfter für einige Zeit in möblierten Wohnungen gewohnt. Dann hat sie selbst eine Wohnung gekauft, das Vermieten war für sie zunächst quasi ein Hobby. Zunächst sei alles gut gelaufen, die Mieter seien achtsam gewesen, wenn jemand auszog, konnte schnell ein neuer Mieter konnten gefunden werden. Mit dem Auftreten der Online-Buchungsplattform Airbnb in Österreich habe sich die Situation schrittweise verschlechtert: „Es wurde schwieriger, passende Mieter zu finden und sich mit ihnen zu einigen. Die Mieter haben in den Wohnungen auch mehr als früher beschädigt.“
Hohe Kosten für säumige Mieterin
Dann berichtet sie von einem besonders unangenehmen Fall. Die Mieterin habe bei der Wohnungsbesichtigung zunächst einen guten Eindruck gemacht. Beide waren in Eile, daher wurde die Kaution nicht sofort kassiert. Danach folgte die Enttäuschung: die Mieterin zahlte weder die Kaution, noch die Mieten. „Freiwillig ausziehen wollte sie auch nicht, also musste ich einen Anwalt einschalten,“ so die Vermieterin. Da die säumige Mieterin zwei Kinder hat, war es schwer, sie aus der Wohnung zu bekommen. Erst nach mehreren Monaten wurde sie zwangsweise delogiert. In der Wohnung waren mittlerweile gravierende Beschädigungen aufgetreten, darunter eine eingetretene Tür. Die Wohnungseigentümerin blieb auf dem gesamten Schaden sitzen: „Das waren nicht nur die nie gezahlte Kaution und die Miete für mehrere Monate, sondern auch saftige Renovierungskosten, weiters die Gerichts- und Anwaltskosten sowie die Gebühr für die Delogierung samt der Entlohnung der Möbelpacker.“ Der Versuch, einen Teil über eine Pfändung hereinzubringen, blieb erfolglos.
Ein Investor erläuterte, welche Mieter er bevorzugt: „Am liebsten ist mir jemand, der die Wohnung für drei Jahre mietet und knapp vor Ablauf dieser Frist will er um weitere drei Jahre verlängern.“ Der Vermieter hat quer durch Österreich insgesamt 25 Objekte in seinem Bestand, neben Wohnungen auch solche, die von Behörden genutzt werden. „Ein Mietobjekt ist für mich eine Investition. Die Finanzierung ist zu bedienen, die Kosten für die Instandhaltung müssen ebenfalls verdient werden,“ meint er. Selbst ist er vor etwa 20 Jahren zum Immobilieninvestor geworden, als „Betongold“ noch kein Thema war. Seither habe sich viel verändert, Zinsen gibt es kaum noch, die Nachfrage nach Wohnungen sei hoch, die Preise kräftig gestiegen.
Waren früher mit Immobilien Renditen von vier bis fünf Prozent zu erzielen, werfen Zinshäuser heute nur noch 1,5 Prozent ab. Vor allem wer neu vermietet, dürfe nicht mehr mit hohen Erträgen rechnen. Auf der Bank bekomme man aber noch weniger und bei Immobilienobjekten könne man zusätzlich immerhin mit einer Wertsteigerung rechnen.
In Altbauten, vor allem in besseren Lagen, ortet der Investor paradoxe Zustände: „Da wohnen Leute mit hohen Pensionen in großen Wohnungen und zahlen dafür pro Monat netto nur 200 Euro. Und einen Stock tiefer wohnt eine Jungfamilie in einer deutlich kleineren Wohnung und zahlt dafür 700 Euro.“
Er verweist auf das MRG, das für Altbauwohnungen gilt. Vor allem, wenn Zinshäuser den Besitzer wechseln, komme es manchmal zu Problemen. „Da wird versucht, zu Preisen zu vermieten, die das Gesetz einfach nicht hergibt.“ Der Mieter wendet sich an die Schlichtungsstelle. Dann wird die Miete reduziert und in der Folge laufen auch alle anderen Mieter in dem betreffenden Haus zur Schlichtungsstelle, weil sie ebenfalls weniger zahlen wollen. Daher sei es am besten, immer nur befristet zu vermieten.
„Nationalität des Mieters ist mir egal“
Der Eigentümer eines Hauses aus den 80er-Jahren im niederösterreichischen Pfaffstätten nutzte dieses Objekt, das er geerbt hatte, zunächst als Hotel, dann wurde umgebaut, mittlerweile sind insgesamt zwölf Wohnungen vermietet. „Als Pensionist ist es besser, Wohnungen zu vermieten als ein Hotel zu betreiben,“ meint er. Er kennt alle Mieter persönlich und bevorzugt längere Mietverhältnisse. Wichtige Kriterien seien für ihn das Einkommen der Mieter und dass sie einen fixen Job haben, nicht aber ihre Nationalität: „Unter meinen Mietern sind auch Armenier, die überweisen ihre Miete immer pünktlich.“
Unterstützung für private Vermieter bietet der Österreichische Eigentümer- und Vermieter Bundesverband an. Es gibt einen Fonds, in den die Vermieter gemeinsam einzahlen (jeweils 1,5 Prozent der monatlichen Bruttomiete) und aus dem Gerichts-, Verfahrens- und Anwaltskosten sowie Mietausfälle gedeckt werden.
Kritik übt der Verband an den Corona-Hilfen der Regierungen. Die im Vorjahr beschlossenen Mietstundungen seien grundsätzlich richtig gewesen, haben das Problem aber nur verschoben. Jetzt werden diese Mieten fällig, viele der Betroffenen seien aber noch immer in Kurzarbeit oder arbeitslos. Der Verband plädiert für ein Modell, bei dem die Mieter Rückstände über einen längeren Zeitraum abstottern können, und hat dieses auch bereits der Regierung vorgeschlagen. Wichtig sei es, in die Debatte auch die Vermieter einzubeziehen. Nach dem Auslaufen der Mietstundungen wird eine Flut an Klagen und Räumungen befürchtet. Wenn seitens der Politik hier finanziell geholfen wird, brauche es für diese Mittel eine Zweckbindung, sonst werde das Problem nur noch größer
red.