COVID-19: Immobilienmarkt – quo vadis?

COVID-19: Immobilienmarkt – quo vadis?

Last Updated on 2020-05-28

Mag. Alexander Sablatnig

Die Krise ist noch in vollem Gange, täglich hören wir – speziell auf internationaler Ebene – von Erkrankten- und Todeszahlen, die in die Hunderte gehen. Aber ein Blick zurück zeigt, dass auch die schlimmste Pandemie, der größte Krieg oder die tiefgreifendste Umweltkatastrophe einmal vorbei gehen. Daher heute ein möglicher Ausblick auf die Zeit „danach“ – im Speziellen auf den Immobilienmarkt nach Corona – und ein paar Thesen dazu.

Welche Auswirkungen wird Corona hier zeigen? Auf den ersten Blick könnte man durchaus davon ausgehen, dass die derzeitige Krise dazu geeignet ist, dem Immobilienmarkt einen merklichen Dämpfer zu verpassen. Die ganze Welt befindet sich nach gängiger Definition in einer Rezession. Insolvenzen sind derzeit zwar rückläufig, das liegt lt. KSV aber eher an den aufgelegten Hilfspaketen bzw. dem Moratorium auf Konkursanträge, als dass es die Realität korrekt abbildet. Es kann durchaus mit einem Aufholeffekt an Firmenpleiten ab der Mitte des Jahres 2020 bis ins Jahr 2021 hinein gerechnet werden. Dies wird wohl Auswirkungen auf den Retail- und Büromarkt haben. Insbesondere muss man auch im Hinterkopf haben, dass viele Unternehmen im Zuge der Krise einen Onlinehandel aus dem Boden gestampft haben bzw. stampfen mussten. Es wird zu beobachten sein, ob teure Retailflächen künftig zu Gunsten des weitaus billigeren Onlineauftrittes geopfert werden.

Heere an Arbeitslosen haben derzeit andere Sorgen als eine größere Wohnung oder den Ankauf einer Eigentumswohnung als Anlageobjekt. Die Panik bzw. Stimmung der letzten Wochen könnte durchaus zu weniger Konsum und auch weniger Investitionsbereitschaft führen, nach dem Motto „brauche ich das wirklich zum Leben?“. Und wenn schon an Veranlagung und Investition gedacht wird, dann wird wohl die weitaus liquidere Assetklasse Aktien – da immer interessanter gepreist – vorgezogen. Verordnete Mietpreisstundungen, wie sie derzeit Usus sind, tragen auch nicht zur Attraktivität der Anlageform Mietwohnung bei. Vieles spricht also für einen Einbruch oder zumindest Abschwung am Markt.

Auch wenn es in der Immobilienbranche noch durchaus Zweifel gibt, ob der Markt erneut ein Gewinner der Krise sein wird – wie schon 2009 – so stehen all diesen Argumenten und Entwicklungen trotzdem auch Effekte entgegen, die durchaus das Potenzial dazu hätten, den Markt zu stützen.

Da wäre zum einen die Tatsache, dass derzeit – den Zentralbanken sei Dank – viel billiges Geld auf der Suche nach Rendite im Umlauf ist. Zusätzlich verpfänden momentan wohlhabende Personen und Familien rund um den Globus ihre (bisher unbelasteten) Anwesen, um an genügend freien (und günstigen) Cash für die Zeit danach zu kommen. Eine Personengruppe also, von der man denken würde, dass sie es nicht nötig hat, kratzt so viele Mittel wie möglich zusammen, um groß auf Einkaufstour zu gehen. Es wird wohl nicht alles davon in Immobilien fließen, wenn man aber einen durchschnittlichen Immobilieninvestmentgrad bei HNWI und UHNWI (sehr bzw. ultrareiche Privatpersonen) von acht bis 18 Prozent zu Grunde legt, sollte schon rein statistisch betrachtet ein Teil des frischen Geldes hier landen.

Außerdem wird sich zeigen, wie sehr die Erfahrungen aus dem Lockdown die „Kaufgewohnheiten“ der Immobilieninteressenten in Zukunft beeinflussen werden. Dabei können die folgenden Überlegungen eine Rolle spielen:

  • Wie sehr hat wochenlanges Home-Office einen Eindruck hinterlassen? Wäre es gut, ein eigenes Zimmer im Home-Office zu haben? Das spräche also für größere Wohnungen. Im Umkehrschluss könnte dieser Gedanke aber negativ auf den Büromarkt durchschlagen. Home-Office wurde bisher von heimischen Arbeitgebern eher stiefmütterlich behandelt, da der Mitarbeiter ja nur etwas leistet, wenn die Führungskraft ihn im Auge hat… Nach Corona könnte sich das durchaus ändern.
  • Es ist gut, sich aus dem Weg gehen und hinter sich die Türe schließen zu können, was ebenfalls für größere private Einheiten oder zumindest solche mit mehreren Zimmern, spricht.

 

Nach Corona wird sich zeigen, ob es zu einer Scheidungswelle oder einem Babyboom kommt. In den USA rüsten sich die Kanzleien schon für „Covidivorce“. Das würde vorerst für einen zusätzlichen Bedarf an Single-Wohneinheiten für die dann ausziehenden Partner sprechen. Ein Babyboom wiederum würde größere Einheiten (Stichwort Kinderzimmer) begünstigen.

Auch die geltenden Reisebeschränkungen könnten der österreichischen Immobilienwirtschaft zu Gute kommen. Die Hütte im Salzkammergut oder das Häuschen am Neufeldersee sind für die Zukunft ein Ausweg, um bei geschlossenen Grenzen und Flughäfen nicht noch einen Sommer auf Balkonien in der Wiener, Grazer- oder Salzburger Innenstadt verbringen zu müssen.

Während bei all dem erwähnten noch ein wenig Unsicherheit herrscht, so kann an anderer Front aber jedenfalls mit steigender Nachfrage (und damit wohl Preisen) gerechnet werden. Logistik- und Lagerkapazitäten. Wenn sich ein Land wie Österreich künftig ein wenig unabhängiger von Importen machen will (speziell im Hinblick auf Medizinprodukte, Schutzausrüstung und dergleichen), so wird man nicht umhinkommen, dafür die nötigen Kapazitäten aufzubauen.

Noch etwas spricht für das Betongold und zwar die Frage nach den Alternativen.

  • Staatsanleihen rentieren entweder negativ – wenn sie gute Bonität haben – oder sind ausfallsgefährdet – wenn sie nennenswerte Zinsen abwerfen
  • Gold hat eine Rally hinter sich, muss gelagert und versichert werden und zahlt keine Zinsen oder Dividenden
  • Bargeld am Bankkonto könnte demnächst (zusätzlich zur Inflation) auch den Negativzinsen zum Opfer fallen. Außerdem sind Barvermögen nur bis EUR 100.000 abgesichert – der Rest kann durchaus von einem „Haircut“ betroffen sein (siehe Zypern 2013).
  • Edelsteine, Kunst, Oldtimer und Uhren liefern zwar vereinzelt beeindruckende Renditen, sind aber für die Masse als Anlageobjekt nicht geeignet
  • Ähnliches gilt für Private Equity Fonds bzw. Direktbeteiligungen an Unternehmen
  • Bleiben noch Aktien. Diese sind derzeit sehr interessant gepreist und zahlen meist zusätzlich eine nicht zu unterschätzende Dividende. Trotzdem könnten sich Indexrückschläge von 30 und mehr Prozent bei potentiellen Investoren eingeprägt haben. Es wird sich zeigen, wie lange diese Eindrücke nachwirken.

Allzu groß sollte aber die Schadenfreude gegenüber den anderen Assetklassen nicht werden, denn das Zinshaus in Wiener Innenstadtlage wirft eine Nettorendite von 2,5 bis drei Prozent p.a. ab. Wenn das Gebäude dann noch halbwegs in Schuss gehalten werden soll, kann man gut und gerne noch 0,8 bis1,2 Prozent p.a. abziehen. Die Hoffnung des Anlegers ruht also weniger auf der laufenden Rendite als vielmehr auf der Wertsteigerung. Man könnte dann gleich eine Stufe vorher beginnen und sich unbebaute Grundstücke als Investment näher ansehen. Geringe Aufschließungskosten gepaart mit praktisch nicht vorhandenen Erhaltungskosten, treffen auf eine quasi in ganz Österreich flächendeckend gegebene Wertsteigerung, zumindest konstant über der Inflation. Und bis man verkauft, kann man ja noch das eine oder andere Familien-Picknick dort veranstalten.

Abschließend kann man getreu noch Churchill, Twain oder Valentin wohl sagen, dass Prognosen auch hier sehr schwierig sind, weil sie ja leider die Zukunft betreffen. Ganz grundsätzlich kann aber wohl davon ausgegangen werden, dass die Assetklasse Immobilien die Krise ganz gut überstehen wird. Wie gut, das wird sich allerdings erst zeigen.

Mag. Alexander Sablatnig ist Gründer und Geschäftsführer von AFOM Advisors Ltd., einem auf Finanz-Consulting und Family Office Services spezialisierten Unternehmen. Basierend auf seiner langjährigen Erfahrung als Unternehmensberater und Consultant im Private Banking auf nationaler und internationaler Ebene, bietet er seinen Kunden ein breitgefächertes Beratungsportfolio.

www.afom.ltd


@Matthias Nemmert