28 Feb ÖRAG-Interview: „Alles rund um die Immobilie“
Last Updated on 2019-04-02
Die Kunden der ÖRAG schätzen besonders das „all in one“-Dienstleistungskonzept und die Unabhängigkeit der Gesellschaft. INARA sprach mit ÖRAG-Vorstand Mag. Johannes Endl sowie Mag. (FH) Reinhard Prüfert und Barbara Reithofer-Jaklin von der ÖRAG Immobilien Vermittlung GmbH über Mitarbeiterauswahl, Kundenzufriedenheit und das Geschäft mit Zinshäusern.
INARA: Was alles gehört zum Leistungsspektrum der ÖRAG?
Mag. Johannes Endl, MSc, MRICS: Die ÖRAG-Gruppe ist einer der führenden Immobiliendienstleister des Landes. Wir sind in Österreich tätig und zwar in den Bereichen Immobilienvermittlung, Immobilienbewertung, Liegenschafts- und Hausverwaltung, Facility Management, Baumanagement sowie Architektur & Generalplanung. Kurz gesagt: Alles rund um die Immobilie. In Deutschland sind wir im Bereich Immobilienverwaltung tätig.
INARA: Das Unternehmen blickt auf eine lange Geschichte zurück. Wie haben sich die Schwerpunkte der Tätigkeit verändert und was unterscheidet die ÖRAG von den Mitbewerbern?
Endl: Unsere Geschichte beginnt bereits im Jahr 1871, das war jene Zeit, in der die meisten Wiener Gründerzeithäuser gebaut wurden. Unsere Erfahrung als Immobilieneigentümer reicht also viel weiter zurück als jene der Mitbewerber. Dass wir neben der Dienstleistungsexpertise auch eigentümerorientiert denken können und unseren Kunden ein „all in one“-Dienstleistungskonzept anbieten, ist sicher eines unserer Alleinstellungsmerkmale. Ein weiteres ist unsere Unabhängigkeit von Immobilien-Besitzgesellschaften.
INARA: Wer sind Ihre Mitbewerber?
Endl: Unsere Mitbewerber als Generalanbieter sind die EHL, Otto, CBRE und Spiegelfeld. Im Hausverwaltungsbereich ist die ÖRAG mit Abstand der größte unabhängige Anbieter unter den „Generalanbietern“. Generell setzen wir auf organisches Wachstum. In der Hausverwaltung konnten wir in den vergangenen Jahren organisch wachsen, weil wir unsere Zahlen im Griff haben. Das kann meiner Erfahrung nach nicht jede Hausverwaltung von sich behaupten.
INARA: Wie viele Mitarbeiter haben Sie, woher kommen diese und wie ist das Betriebsklima?
Mag. (FH) Reinhard Prüfert: Wir haben derzeit rund 260 Mitarbeiter, die eine gute Mischung aus Jung & Alt darstellen und aus mehr als einem Dutzend Herkunftsländern kommen. Auch Menschen mit Migrationshintergrund haben gute Jobmöglichkeiten, wenn sie die deutsche Sprache auf einem hohen Niveau beherrschen. Bei uns wird niemand in Pension geschickt, die Mitarbeiter können selbst bestimmen, wie lange sie arbeiten möchten. Das Betriebsklima ist gut, das Management behandelt die Mitarbeiter mit Respekt und auf Augenhöhe. Aus- und Weiterbildung sind uns besonders wichtig und zwar sowohl im fachlichen Bereich als auch in den Social Skills. Der Arbeitsdruck steigt natürlich auch bei uns, aber wir haben gelernt, damit umzugehen und unsere Mannschaft sehr motiviert zu halten.
INARA: Fehler können passieren. Wie gehen Sie mit Fehlern der Mitarbeiter um?
Prüfert: Bei uns gibt es wenige Mitarbeiter, die mit abgerissenem Kopf herumlaufen. Scherz beiseite: Wir haben eine gute Fehlerkultur, die Mitarbeiter lernen aus Fehlern und kaum ein Fehler passiert zweimal. Wir „erziehen“ unsere Mitarbeiter auch dazu, Fehler beim Kunden zuzugeben und gemeinsam nach Lösungen zu suchen.
INARA: Die Immobilienbranche gilt als Männerdomäne, stimmt das? Und wie ist das in der Führungsebene?
Endl: Der Maklerbereich ist stark frauenlastig, besonders bei den Wohnimmobilien. Frauen sind in diesem Bereich sehr wirkungsvoll. Es wird auch die Zeit kommen, dass wir im Führungsteam mehr Frauen haben werden. Diversität ist uns definitiv ein Anliegen.
INARA: Wie gewinnt die ÖRAG neue Kunden?
Barbara Reithofer-Jaklin: Das passiert meist über Empfehlungen. Ist ein Kunde zufrieden, erzählt er es weiter. Das ist die beste Werbung.
INARA: Wie gehen Sie bei der Betreuung Ihrer Kunden oder solcher, die es werden sollen, vor?
Prüfert: Bei größeren Akquisitionen, egal ob Hausverwaltung oder Maklerbereich, stellen wir spezielle Teams zusammen, um potenziellen Kunden die bestmögliche Ansprache zu bieten. Das läuft sehr gut. Im Grunde geht es dabei um das Vertrauen, das wir bei unseren Kunden fördern wollen. Wir machen Open-House-Veranstaltungen und pflegen eine offene und transparente Kommunikation, dazu gibt es für die Kunden umfangreiche Sach- und Fachinformationen. Auch wenn wir uns damit nicht immer beliebt machen: Wir wenden keine billigen Tricks an und sagen auch, wenn etwas nicht geht. Wenn Kunden überzogene Vorstellungen haben – was oft vorkommt – sind wir ehrlich und weisen auch darauf hin, was der Markt nicht hergibt.
Endl: Wenn mir ein Vollprofi als Verkäufer oder Käufer gegenübersitzt, gehe ich mit ihm natürlich anders um als mit einer Privatperson, die eine eigene Immobilie verkauft oder ein Objekt für den Eigebedarf sucht.
Reithofer-Jaklin: Bei Immobilien gibt es viele Fallstricke, als Dienstleister stellen wir uns auf die Bedürfnisse unserer Kunden individuell ein.
INARA: Wenn man sowohl als Makler als auch in der Hausverwaltung tätig ist, bringt das sicher Vorteile…
Prüfert: Natürlich schöpfen wir aus dieser Kombination Synergien. Die beiden Geschäftsfelder beflügeln einander, wir haben viele Stammkunden, die unsere Dienste in beiden Bereichen in Anspruch nehmen. Das funktioniert aber auch in die Gegenrichtung. Wenn ein Eigentümer mit der Hausverwaltung unzufrieden ist, weil etwa am Wochenende die Heizung ausfällt, lehnt er uns künftig vielleicht als Makler ab.
INARA: Wie wichtig ist das Geschäft mit Zinshäusern für die ÖRAG?
Endl: Der Neubau ist für uns die Assetklasse Nummer eins, wir haben aber auch viele Zinshäuser in der Vermarktung. Wir posaunen das nicht groß hinaus, weil das Zinshausgeschäft ein sehr diskretes ist und wir uns in der Vermarktung ganz anders bewegen als bei anderen Assetklassen. Wir machen dafür auch keine Werbung.
INARA: Bei einem Zinshaus-Deal ist vermutlich Geduld gefragt, nicht wahr?
Prüfert: Eine durchschnittliche Zinshaustransaktion dauert drei bis sechs Monate. So etwas in zwei Wochen durchzuziehen, wie es manche Mitbewerber versprechen, ist völlig unrealistisch. Wir stellen immer einen Datenraum für die Due Diligence zur Verfügung, den wir sorgfältig vorbereiten. Das braucht Zeit, aber am Ende des Tages weiß der Kunde, was er kauft und welche Risiken damit verbunden sind.
INARA: Zum Dauerthema Mietrecht: Wie stehen Sie dazu und wie wirkt es sich auf das Verhalten der Investoren aus?
Endl: Das österreichische Mietrecht bietet wenig Anreize für die Erhaltung von Zinshäusern, es fördert eher die Parifizierung und den Abverkauf. Als Makler ist uns das zwar recht, aber aus Sicht der Stadtbilderhaltung ist es eine Katastrophe. In Wahrheit schauen wir seit langem tatenlos zu, wie unsere schönen Gründerzeithäuser von Jahr zu Jahr weniger werden. Ob die neue Wiener Bauordnung daran mittelfristig etwas ändern kann, wird man sehen. Jedenfalls führt unser Mietrecht dazu, dass internationale Investoren kaum Zinshäuser in Österreich kaufen, weil die Ertragsbasis nicht gegeben ist.
INARA: Viele Zinshäuser sind im Besitz von Stiftungen. Haben Sie dabei zunehmend neben den Stiftungsvorständen auch mit der nächsten Generation der Begünstigten zu tun und wie „ticken“ die Erben?
Prüfert: Das ist ein laufender Prozess, die Jugend wird zunehmend eingebunden. Wir als ÖRAG wollen die Erbengeneration verstärkt als Kunden gewinnen. So haben wir ein Stiftungsservice-Konzept entwickelt, mit dem wir in nächster Zeit auf den Markt gehen wollen. Bei den Jungen müssen wir oft wieder bei null anfangen und ihnen zuerst die Beschränkungen des geltenden Mietrechts erklären. Sie haben aber oft einen pragmatischen Zugang und lernen schnell. Natürlich ist unser „all in one“-Dienstleistungsangebot für die Erbengeneration besonders interessant. Da geht es beispielsweise um die Aufwertung von Häusern durch Dachbodenausbauten oder Stockwerksrevitalisierungen. Allerdings rechnen sich solche Vorhaben erst ab einer gewissen Mindestgröße. Die Auflagen – z.B. bezüglich Statik – werden immer größer, die erzielbaren Mieteinnahmen halten damit nicht Schritt. Das könnte sich durch ein neues Mietrecht ändern.
Website: www.oerag.at
Autorin: Dr. Brigitta Schwarzer, MBA
Fotocredit: @ÖRAG
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@ Christina Anzenberger-Fink