22 Apr Wer hilft den Vermietern?
Last Updated on 2020-04-22
Aufgrund der Covid-19-Krise zahlen viele Mieter von Geschäftslokalen, aber auch von Wohnungen keinerlei Mieten und Betriebskosten mehr.
Einerseits verständlich, denn aufgrund der von der Regierung verhängten Maßnahmen können noch immer ein Gutteil der Geschäfte nicht wieder aufsperren und Lokale dürfen bis dato überhaupt keine Gäste empfangen. Diese Dienstleister können also kein Geld verdienen. Und sie trifft es im Moment wesentlich härter, keine Einnahmen zu haben, als die Vermieter, so der Grundkonsens der Politik.
Das mag auch oft so sein, aber bei weitem nicht immer. Denn es gibt viele Menschen, die von der Vermietung von Geschäftslokalen leben und nun von heute auf morgen ebenfalls kein Einkommen mehr haben. Auch Privatpersonen, die Vorsorgewohnungen kreditfinanziert gekauft und vermietet haben, sind auf laufende Mieteinnahmen angewiesen. Diese dienen dazu, die Kreditraten zu tilgen, und sollen später die Pension aufbessern. Wie stellt sich die Situation also für Vermieter dar?
► Hat die Regierung irgendwelche Hilfestellungen für Vermieter vorgesehen? „Wir haben uns eingehend mit den Maßnahmepaketen der Regierung befasst. Einen tragfähigen Ansatz, dass Vermieter aus den verschiedenen Töpfen etwas bekommen könnten, haben wir noch nicht gefunden“, sagt Immobilienrechtsexperte Alfred Nemetschke. Er beklagt im übrigen, dass viele Bestimmungen in den erlassenen Verordnungen derart umständlich und komplex formuliert worden seien, dass sie mitunter sogar für Juristen kaum verständlich seien
► Müssen Geschäftslokalmieter wieder die gesamte Miete zahlen, wenn sie wieder offen haben?
Davon sollten Vermieter nicht ausgehen, sagt Rechtsanwalt Nemetschke. Denn aufgrund der rechtlichen Auflagen wie etwa der Abstandsregelungen werden Kaffeehäuser, Restaurants, aber auch Geschäfte bei weitem nicht den Umsatz machen können wie vor dem Ausbruch von Corona. „Und nachdem dieser Umstand immer noch auf die Seuche zurückzuführen ist, werden Mieter nach § 1104 ABGB nicht den gesamten Mietzins zu entrichten haben.“
► Kann der Vermieter den Mieter einer Wohnung kündigen, der mit der Miete im Rückstand ist?
Grundsätzlich ja, derzeit aber nicht.„Zum Schutz des Mieters ist der Gesetzgeber derzeit von dieser Regelung abgegangen. Mieter, die aufgrund der Covid-19-Pandemie die Miete nicht zahlen können und deshalb zwischen 1. Aprilund 30. Juni 2020 in Zahlungsverzug gekommen sind, haben bis zum 1. Juli 2022 nicht zu befürchten, deshalb gekündigt zu werden“, sagt Rechtsanwalt Mark Krenn. Allerdings: „Das gilt nicht, wenn der Mieter schon vor diesem Zeitraum seine Miete nicht mehr gezahlt hat oder andere Verstöße begangen hat, die eine Kündigung rechtfertigen.“ Die Zahlungsverpflichtung fällt dadurch aber nicht weg, die Miete wird „nur“ gestundet. Der Vermieter darf aber derzeit auch nicht auf die hinterlegte Kaution zurückgreifen, um den Mietverlust zu kompensieren. Für Krenn unverständlich: „Der Vermieter muss die Bewirtschaftung des Objekts aus eigener Tasche bezahlen, während die dringend notwendige Liquidität in Form der Kaution brach liegen bleibt.“
► Was müssen Vermieter denn steuerlich beachten?
„Für private Vermieter gilt das Zuflussprinzip“, erklärt Steuerberater Christian Wilplinger. Sie haben jetzt geringere Einkünfte – und womöglich nächstes Jahr höhere, wenn gestundete Wohnungsmieten nachgezahlt werden. Steuerlich ist das oft ein Nachteil – denn für Private ist kein Verlustvortrag möglich. Verluste aus Vermietung und Verpachtung kann man zwar mit anderen Einkünften gegenrechnen, aber nur im selben Jahr. Um dem abzuhelfen, sollte man als privater Vermieter „schauen, ob man seine Einkünfte glätten kann“, rät Wilplinger. Und zwar dahingehend, dass man bestimmte Aufwendungen für das Mietobjekt ausnahmsweise nicht auf einmal von der Steuer absetzt, sondern freiwillig auf 15 Jahre verteilt, um auch in den Folgejahren einen Absetzposten zu haben. Bei Wohnungen betrifft das den sogenannten Instandhaltungsaufwand, bei Geschäftslokalen auch den Instandsetzungsaufwand. Für Kapitalgesellschaften als Vermieter gelten andere Regeln: Sie müssen auch gestundete Forderungen heuer einbuchen, können dafür jedoch Verluste, die sie 2020 einfahren, steuerlich ins nächste Jahr „mitnehmen“.
[QECKR]
Quelle: https://www.msn.com/de-at/nachrichten/finance-top-stories/wer-hilft-den-vermietern/ar-BB12XnrW vom 20.04.2020