27 Jan Wohnen und das Regierungsprogramm von Türkis-Grün
Last Updated on 2020-01-29
RA Dr. Martin Prunbauer in Die Unabhängige Immobilien-Redaktion, 25.01.2020
Das zu Anfang des neuen Jahres verkündete Regierungsprogramm 2020–2024 mit dem gehaltvollen Titel „Verantwortung für Österreich“ bietet im Bereich Wohnen eine Reihe ambitionierter Überlegungen, die auch die wohnpolitischen Verhältnisse in den nächsten Jahren stärker als bisher beeinflussen könnten. Entscheidend ist, auf welche Weise die entsprechenden Umsetzungsmaßnahmen vorgenommen werden.
Die Koalitionsparteien haben in ihrem Abkommen zusammenfassend Folgendes festgehalten: Es sollen Investitionsanreize für die Durchführung von Sanierungen und Neubau gesetzt werden. Ein Schwerpunkt soll auf der Förderung der Eigentumsbildung liegen. Durch Maßnahmen der Baulandmobilisierung soll ein höheres Angebot ermöglicht werden. Änderungsbedarf ortet die Regierung auch im Wohnungseigentum, das modern, sinnvoll, klar und verständlich sein soll. Ein entsprechender Stellenwert soll der Wohnbauförderung zukommen. Wichtig erscheint den Regierungsparteien, mehr leistbaren Wohnraum – für Miete und Eigentum – zu schaffen. Um für ein entsprechendes Angebot zu sorgen, sollen Leerstand und Mindernutzung unter die Lupe genommen werden. Schließlich soll die Maklerprovision bei Vermittlung von Mietwohnungen von demjenigen getragen werden, der den Auftrag erteilt hat.
Umweltschonend bauen
Nicht zu übersehen ist der ökologische Anspruch des Übereinkommens: So sollen etwa der Nachverdichtung und der Überbauung Vorrang vor der Versiegelung grüner Wiesen eingeräumt werden und flächenoptimierte Bauweisen bei Neubauten künftig gefördert werden. Wohnbaufördermittel sollen nur noch unter der Voraussetzung vergeben werden dürfen, dass umweltschonend gebaut wird. Vorgesehen ist weiters, klimarelevante Maßnahmen in den Bauordnungen der Länder zu implementieren. Österreich soll Spitzenreiter bei Energieeffizienz und der Verwendung ökologischer Baustoffe werden.
Wohnbauförderungsmittel für leistbare Mieten
Damit vermehrt leistbarer Wohnraum geschaffen werden kann, wird zunächst der öffentliche Mietsektor (dieser umfasst in Österreich immerhin 60 Prozent aller Bestandsverhältnisse) angesprochen. Ansätze dafür finden sich im Programm: Im Finanzausgleich sollen Wohnbauförderungsmittel die Erzielung leistbarer Mieten unterstützen. Weiters sollen die Einnahmen und Rückflüsse der Wohnbauförderung wieder für Wohnen zweckgewidmet werden. Als Maßnahme gegen den Leerstand ist vorgesehen, Zweitwohnsitze im Gemeindebau und im geförderten Mietverhältnis explizit zu verbieten. Im Rahmen einer im Regierungsprogramm beabsichtigten Reform ist die Erzielung von mehr sozialem Ausgleich als ausdrückliches Kriterium formuliert. An dieser Stelle wäre wünschenswert gewesen, deutlicher festzuhalten, dass der aus Steuermitteln finanzierte soziale und geförderte Wohnbau unter dem Gesichtspunkt der sozialen Treffsicherheit vornehmlich jenen Menschen zur Verfügung stehen soll, die tatsächlich Bedarf haben.
All diese Punkte sind noch recht allgemein gefasst – bei der Umsetzung könnte sich noch erheblicher Diskussionsbedarf ergeben.
Mehr Abschreibungsmöglichkeiten für Neubauten
Zu begrüßen ist das Vorhaben der Regierung, im Steuerrecht mehr Abschreibungsmöglichkeiten für Neubauten und Sanierungen als Anreize für Investitionen ins Leben zu rufen. Diese Maßnahme nützt der Wirtschaft, generiert Arbeitsplätze, verbessert und modernisiert den Gebäudebestand auch in ökologischer Hinsicht und kommt durch vermehrte Einnahmen überdies dem Fiskus zugute.
Bei der Sanierung wird darauf zu achten sein, dass die Vorteile auch für kleinere und mittlere Hauseigentümer erreichbar sind.
Bei der geplanten Reform des Mietrechts haben sich die Parteien darauf verständigt, das Mietrecht zu attraktivieren, um eine Ökologisierung zu forcieren. Neben mehr sozialem Ausgleich, ökologischer Effizienz und Rechtssicherheit ist ausdrücklich das Kriterium der Wirtschaftlichkeit enthalten. Im Rahmen einer (transparenten) Preisbildung von Mieten wurde erkannt, dass die Wirtschaftlichkeit von Investitionen conditio sine qua non ist, um Investitionen in die Nachverdichtung, die Instandhaltung und Sanierung zu tätigen.
WEG modernisieren
Die Absicht, das WEG zu modernisieren, ist ebenfalls als Signal zu werten. Hier geht es beispielsweise darum, praktikable Lösungen zu finden, den Spagat zwischen wichtigen Sanierungsarbeiten und der gleichzeitigen Wahrung berechtigter Minderheitsrechte zu bewältigen.
Es bleibt abzuwarten, was bei einer Reform der großen Rechtsmaterien wie Mietrecht oder Wohnungseigentum unter Einbeziehung aller Stakeholder im Rahmen (geplanter) parlamentarischer Instrumente am Ende des Tages umgesetzt werden wird.
Reformen und Änderungen sind mit Bedacht vorzunehmen. Ideologiegetriebenen Ansichten ist dabei kein Platz einzuräumen, um eine für alle Beteiligten nachhaltige Verbesserung herbeizuführen.
Die Wohnungswirtschaft ist ein Paradebeispiel für die Wirkungsweisen kommunizierender Gefäße. Die Kunst liegt darin, alle involvierten Bereiche zu berücksichtigen, damit soziale Treffsicherheit, wirkungsvolle Maßnahmen für das Klima, aber auch wirtschaftliche Rentabilität für Eigentümer hergestellt bzw. gefunden werden können.
@ Michael Buechling
Rechtsanwalt Dr. Martin Prunbauer ist Präsident des ÖHGB (Österreichischer Haus- und Grundbesitzerbund), www.oehgb.at
Den Beitrag finden Sie auch unter https://www.immobilien-redaktion.at/mit-zuversicht-ins-neue-jahr/.